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Travaux: locataire ou propriétaire, qui doit payer ?

30/09/2021 à 14:22

Le propriétaire d’un logement en location doit s’acquitter de nombreuses charges : assurance PNO, taxe foncière, intérêts de l’emprunt le cas échéant, taxe foncière, impôts sur le revenu.

Les travaux d’entretien, pour maintenir le logement en bon état, font également partie des charges que le propriétaire bailleur doit honorer. En effet, tous ne sont pas à la charge du locataire seul.

Alors propriétaire ou locataire, qui à la charge de quoi ? À combien s’élèvent ces travaux ? Que faire en cas de conflit ? Vous trouverez l’essentiel dans ce dossier.

Ce que dit la législation concernant la répartition des travaux entre propriétaire et locataire

À la signature du bail

Le propriétaire bailleur a l’obligation de mettre à disposition de ses locataires un logement décent tel que la loi le définit (il ne doit présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité des occupants). Il doit être également en bon état d’usage et de réparation, et doit disposer d’équipements en bon état de marche (menuiseries, robinetterie, sanitaires, appareils de chauffage notamment)

Lors de la mise en location, si le logement doit faire l’objet de travaux d’amélioration énergétique ou de confort, ou de travaux d’entretien, il est possible d’ajouter une clause travaux dans le bail de location, qui fixera les conditions de réalisation, notamment si le locataire prévoit d’en supporter la charge en échange d’une contrepartie financière. Attention, cette clause ne peut pas concerner les travaux de mise aux normes ou de décence.

Pendant la location

Pendant toute la durée de la location, le locataire devra réaliser l’entretien courant et les petites réparations du logement. Quant au propriétaire bailleur, il devra veiller à maintenir son bien en bon état d’usage et à réaliser les travaux liés à l’usage normal et à la vétusté.

Bailleur ou locataire : qui paie quels travaux ?

Les travaux à la charge du propriétaire bailleur

Tout ce qui n’incombe pas au locataire doit être financé par le propriétaire : les réparations importantes qui ne sont pas du fait du locataire, les travaux de remise en état ou de mise aux normes (électricité, plomberie par exemple), ainsi que les travaux liés à la vétusté (menuiseries, chauffe-eau, etc.).

La vétusté correspond à à un état de dégradation et d’usure dû au temps et à l’usage normal des matériaux et des équipements. Cela peut concerner par exemple :

Les travaux de mise aux normes de canalisations gaz, de la plomberie et du réseau électrique
Les travaux causés par un vice de construction comme un problème d’étanchéité, une fissure dans un mur
Les travaux d’entretien pour le maintien en état : carrelage, peinture, parquet, changement de chasse d’eau…
Les travaux de force majeure : remplacement de tuiles suite à une tempête…
Les travaux d’amélioration du logement ou des parties communes de la copropriété : rénovation de la salle de bain, mise en place d’un digicode
Les travaux d’amélioration de la performance énergétique : remplacement des menuiseries simple vitrage, isolation des murs, isolation de la toiture, remplacement de chaudière

Les travaux à la charge du locataire

Les travaux d’entretien courant et de menues réparations sont des réparations locatives, c’est-à-dire qu’ils sont à la charge du locataire, qu’ils s’agissent de travaux à l’intérieur ou à l’extérieur du logement.

Le locataire doit entretenir régulièrement son logement pour le tenir propre. Il doit également réaliser un entretien plus approfondi pour éviter les dégradations trop rapides.

Voici la liste de réparations locatives (à la charge du locataire), issue du décret relatifs aux réparations locatives du 23 juin 2016.

Plomberie et sanitaires

Entretien des robinets et des siphons
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets
Débouchage de canalisations d’eau
Remplacement du flexible de douche
Remplacement des joints et des colliers (sur les robinets, les canalisations)
Entretien des robinets de gaz et des ouvertures d’aération
Remplacement du flexible de gaz
Remplacement du joint ou du flotteur de chasse d’eau
Rénovation des joints silicone
Vidange de fosse septique

Chauffage

Entretien annuel obligatoire de la chaudière gaz par un professionnel : rinçage et nettoyage du corps de chauffe et de la tuyauterie, remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage, clapets et joints.
Ramonage des conduits de fumées, de gaz et de VMC
Nettoyage des bouches de VMC

Électricité

Changement des ampoules et tubes lumineux
Remplacement des prises de courant et des interrupteurs défectueux
Remplacement des coupe-circuits, fusibles ou disjoncteurs
Remplacement ou réparation des baguettes et gaines de protection

Équipements et appareils cités dans le contrat de location

Entretien et petites réparations des appareils électroménagers, des appareils de chauffage et de climatisation, antenne de télévision, meubles fixés, miroirs.

Murs, cloisons et plafonds

Maintien en état de propreté
Rebouchage des trous
Raccords de peinture et de papier peint
Remplacement de quelques éléments ou remise en place de revêtement mural (faïence, …)

Sols

Cirage ou vitrification de parquet
Changement de lames de parquets abîmées, de carrelage cassé, raccord de moquette en cas de taches ou de trous
Shampouinage des moquettes

Menuiseries

Changement d’étagères et tasseaux de placards et réparation de leur système de fermeture
Graissage des gonds, paumelles et charnières des portes et fenêtres
Petites réparations des boutons, poignées, gonds, crémones et espagnolettes
Remplacement des boulons, clavettes et targettes
Remplacement de vitre cassée et rénovation des mastics
Graissage des store et remplacement de corde et poulie
Remplacement de clé perdue
Graissage et verrous et serrures et remplacement de petites pièces
Entretien et graissage des grilles

Extérieur

Entretien de la pelouse et du jardin : désherbage, nettoyage, tonte, taille, élagage
Nettoyage de la terrasse, du auvent, des allées
Nettoyage des gouttières, chéneaux et descentes d’eau
Entretien de piscine et bassin

Quelles sont les réparations les plus courantes dans une location ?

Les travaux à effectuer dans un logement en location varient largement en fonction de l’ancienneté de l’immeuble et de son entretien. Cependant, certaines interventions sont plus récurrentes et plus coûteuses que d’autres.

Selon une étude menée en 2019, les interventions les plus courantes sont liées à la plomberie et au chauffage. Ce sont aussi les plus coûteuses. Elles interviennent en moyenne tous les ans. Il peut s’agir d’un simple remplacement de robinet, comme du remplacement d’un chauffe-eau.

Suivent le remplacement de l’électroménager et de l’ameublement pour les locations meublées, qui intervient en moyenne tous les deux ans (cela concerne par exemple le remplacement d’un réfrigérateur, d’un micro-onde ou d’une table vieillissante), puis les travaux suite à un dégât des eaux (tous les deux ans et demi). Les problèmes d’électricité, de serrurerie ou d’huisserie se produisent environ tous les trois ans.

Enfin, les travaux liés à l’aération, à l’humidité et à la VMC surviennent en moyenne tous les cinq ans. Ils sont donc plus occasionnels, mais engendrent les dépenses les plus coûteuses après celles liées à la plomberie et au chauffage. D’autant qu’ils doivent être traités rapidement, au risque que la situation s’aggrave et viennent alourdir encore la charge des travaux à réaliser.